住宅ローン減税と元利均等返済

一定の条件を満たした住宅を購入するにあたり、住宅ローンを利用すると、最初の10年間、住宅ローン年末残高の1%について所得税と住民税に対して適用される住宅ローン減税を受けることができます。
住宅ローン減税は最大で400万円もの減税を受けられる制度ですが、その減税額は住宅ローンの年末残高に影響されるため、住宅ローンをいくら借りるか、どのように返済していくか、いつ繰上げ返済するかで大きく減税額が異なります。

ここでは、このうち、住宅ローンの返済方法を元利均等返済にしたケースで考えてみたいと思います。
住宅ローンの返済方法には元利均等返済と元本均等返済があります。

元利均等返済とは、借入期間中、元本と利息を足し合わせた返済額が均等となる返済方法で、一方、元本均等返済は借入期間中に元本が均等となる返済方法です。

元利均等返済は借入期間中の元利合計額を同じにするため、残債が大きく利息負担分の大きい初めの頃は元本負担分が小さく、残債の減りが遅いという特徴があります。

このため、住宅ローンの残債に応じて減税額の決まる住宅ローン減税にとっては元利均等返済の方がお得ということになります。