住宅ローン減税と元本均等返済

一定の条件を満たした住宅を購入するにあたり、住宅ローンを利用すると、最初の10年間、住宅ローン年末残高の1%について所得税と住民税に対して適用される住宅ローン減税の適用を受けることができます。

住宅ローン減税は最大で400万円もの減税を受けられる制度ですが、その減税額は住宅ローンの年末残高に影響されるため、住宅ローンをいくら借りるか、どのように返済していくか、いつ繰上げ返済するかで大きく減税額が異なります。

ここでは、このうち、住宅ローンの返済方法を元本均等返済にしたケースで考えてみたいと思います。
住宅ローンの返済方法には元利均等返済と元本均等返済があります。

元利均等返済とは、借入期間中、元本と利息を足し合わせた返済額が均等となる返済方法で、一方、元本均等返済は借入期間中に元本が均等となる返済方法です。

元本均等返済では、毎回の元本が同じとなるため、ローンの残高の多い初めの方は利息負担分が大きく、返済額が多くなるのが特徴です。

最初の内は元利均等返済より元本負担分が大きく残高を早く減らせられるのですが、住宅ローン減税では残高が減ると、減税額が減ってしまいます。
このため、減税額を考えるのであれば元本均等返済は不利ということになります。

ただし、例えば一般住宅(住宅ローン減税の最大借入額4,000万円)で5,000万円など最大借入額より高額の借入をするような場合には、元本均等返済の方がお得となりやすいでしょう。