年収300万円で住宅ローンを賢く組む方法を解説

まず、住宅ローンの審査で、年収と直結する「返済比率」について解説します。返済比率とは、「年収額÷年間返済額」で算出される数値なので、借入希望者の年収のうち、どのくらいの比率が住宅ローンの返済に充てられるかを表しています。
返済比率の設定は金融機関ごとで異なりますが、多くの金融機関は以下のような設定です。

・年収400万円以上：返済比率35％以内
・年収400万円未満：返済比率30％以内

たとえば、年収400万円の人が金利0.8％、35年の期間で住宅ローンを組んだとします。この条件で年間返済額を算出すると、支払額は約62万円になります。

しかし、住宅ローン審査のときには、3％前後の高い金利で返済比率を求めますので、その条件で年間返済額を計算すると約102万円になります。
つまり、この場合の返済比率は「102万円÷400万円」という計算式になり、25.5％が返済比率になります。このケースは返済比率に収まっているので問題ありませんが、返済比率がオーバーしている時点で審査の土台に上がらない金融機関が多いので注意が必要なポイントです。

まずは、自分の年収額と借入希望額から、返済比率がどの程度になるかを計算してみましょう。

返済比率に収まっていることを確認したら、次に金融機関ごとの特徴を把握しましょう。住宅ローン審査は金融機関ごとに、審査に通りやすい条件や通りにくい条件が異なります。代表的な特徴は以下の通りです。

・会社規模を重視する
・地域密着型で地域企業などを応援してくれる
・返済比率の設定が緩い

たとえば、年収は低くても会社が上場企業で、業績も安定していれば審査が有利に進む場合があります。これは、その会社から継続的に安定して収入を得られる可能性が高いと判断されるからです。
また、地元の信用金庫などに多いですが、地元の不動産を購入するときには優遇してくれる地域密着型の金融機関もあります。
さらに、前項で解説した返済比率の設定が緩い金融機関もあります。たとえば、年収400万円未満でも返済比率35％以内で見てくれる金融機関や返済比率がオーバーしていても審査できる金融機関もあります。

このような金融機関ごとの特徴は、多くの場合、物件を売却している不動産会社の営業マンが把握しています。そのため、年収以外にも、転職歴や自己資金の額など、自分の情報を営業マンに伝えておきましょう。そうすれば、営業マンが自分のプロフィールに合った金融機関を紹介してくれます。
また、「その物件は住宅ローン審査に通ったら購入する」という前提で審査した方が良いです。なぜなら、通りやすい金融機関を探すときは、営業マンは金融機関に電話で確認をするなどの労力が必要なので、その前提を言っておいた方が審査に通るように一生懸命動いてくれるからです。

住宅ローンを組むために色々な金融機関を探した結果、不動産会社と提携していない金融機関（プロパー）になる可能性があります。プロパーで住宅ローン融資を受け物件を購入する場合は「ローン特約」が付かない場合が多いので、その点は注意しなければいけません。
そもそも住宅ローンは、物件の売買契約を結ぶ前に「仮審査」をして、仮審査に承諾した後に売買契約を結びます。そして、売買契約締結後に金融機関へ本申込をして、審査に承認され、住宅ローンが実行されてから物件の引渡をするという流れです。

住宅ローン特約とは、仮審査で承認されているにも関わらず、借入希望者の過失や故意以外の理由により本審査で否決になった場合、売買契約を白紙解約にしてくれるという特約です。

しかし、プロパーの場合にはこの特約が利用できない場合が多いので、どんな状況であれ購入者の自己都合での契約解除になる可能性があります。
購入者の自己都合での契約解除の場合は、既に支払い済みの手付金が没収になるので気を付けなければいけません。対策としては、以下の点を認識し、仮審査のときと本審査の時のプロフィールを変えないことです。

・転職や退職など、収入が変化する場合は気を付ける
・ほかの借入を起こさない
・現在他の借入をしている場合は延滞しない
・クレジットカードの2回以上の支払いやリボ払いも避ける

上記のことをしてしまうと住宅ローンが否決になる可能性があるので注意しましょう。