無理の無い家づくりで抑えておきたい3つのポイントとは！？

無理の無い家づくりを実現するうえで、収入・支出・優遇制度・ライフサイクルの4方向から考える「資金計画」は、建物でたとえるなら「基礎」にあたる要所といえるでしょう。

●収入と向き合い自己資金を把握する
まずは現在の収入を明確にすることが大切です。特に住宅ローンを組む場合は、年収や生涯年収、資産、預貯金などが審査に影響すると同時に、購入できる上限額も決められてしまいます。
例えば、年収はやや少なくても貯蓄を頭金に回せるのであれば、上限額やローン年数も変動します。収入面を考える際は、頭金として使える預貯金も含めた「自己資金」を把握することがポイントです。
ちなみに、自己資金は「購入額の20％が理想」といわれています。

●諸経費とローン金利は2大支出
住宅購入時の支出といえば、その購入代金以外に、ローンの金利や諸経費なども含まれます。建設費や土地購入費といった「建物にかかわるもの」は住宅ローンの対象になりますが、土地・建物にかかる税金、登記費、住宅ローンの保証料、火災・地震の保険料、ガス・給排水の引き込み工事費、造園・外構の工事費などの諸経費は「契約時に一括で支払う」のが一般的です。

また、住宅ローンの金利は、固定か変動によって金額が変わるほか、ローン年数の総金利を算出しておくのも重要なポイントになります。いくら金利もローンに含まれているとはいえ、支出に変わりはなく、何十年も積み重なれば相当な額に達するものです。
また、ローンの金利は景気などに影響されるため一概に額を断定できませんが、諸経費は「総費用の10％程度に相当する」といわれています。

●優遇制度やライフサイクルなども視野に入れた資金計画の事例
Aさん一家：夫婦ともに35歳　子ども3歳と1歳

・収入：夫婦共働き　年収500万円
・総購入費（建物・土地購入費用）： 3,000万円
・住宅ローン：－4,000万円（35年固定金利、月々10万円の返済）
・諸経費：－300万円
・購入費用に使える自己資金：＋200万円
・住宅資金贈与：＋100万円（親からの贈与、1,500万円まで非課税）
・学資保険など子どもたちの積立金年額：－5万円（ライフサイクルを視野に入れた資金）
・住宅ローン控除：＋400万円（年間控除率は住宅ローンの合計の1％、最長10年間適用）

無理の無い住宅ローンの返済額は、返済比率が「25％以内」といわれています。

Aさん一家の場合、年収500万円に対して、月々の返済額が10万円なので、返済比率は約24％（年間返済額÷年収×100＝返済比率）とボーダーラインです。とはいえ、向こう10年間は住宅ローン控除が適用されるため、実質の総返済額が3,600万円と軽減し、返済比率も「20％程度」まで下がります。
また、諸経費は自己資金と相続税で相殺でき、たとえば子どもたちの入学などを想定したライフプランも返済比率から見れば無理の無い範囲といえるでしょう。

実は土地選びも、無理の無い家づくりに欠かせない重要なポイントです。周辺の環境や利便性など、希望条件に合った土地を確保できれば、理想とする家づくりに一歩、近づくことができます。

●不動産会社の実状
不動産会社の大半は、REINS（レインズ）と呼ばれる「一般公開されることのない」不動産流通情報システムを使って、不動産会社同士で売り物件情報の全てを共有している、といわれています。

つまり、自分が契約して土地を探してもらっている不動産会社がどこであろうと、売り土地の情報は探してもらえるわけです。ただし、不動産会社が把握しているだけで、一般公開されていない情報ですから、知っていれば購入したかったと思える土地も、不動産会社が情報提供してくれない限り手に入らないということになります。

そのため、不動産会社との連絡を密にとったり、どういった土地が希望なのかを細かく伝えたり、生活パターンを理解してもらったり、少しでも親身に探してもらえる関係を築いておくことも大切です。

●土地選びのポイント

・まずは自分の行動範囲を把握する
利便性の高い物件は価格も高騰するため、まずは自身に無理の無い範囲で行動できる土地を探すのも一手。最寄り駅や施設などを地図で調べたり、歩いて回ってみたりするのも有効手段です。

・採光率ではなく日照条件に着目する
いくら開口部を増やしたところで、日当たりが悪いと、室内に日光は入りません。土地選びの際は、周囲の建物との兼ね合いなども比較しておくこと。

・1日を通した交通量を把握しておく
仮に該当物件が抜け道に面しているのであれば、日中と夜間、平日と週末などの交通量をチェックして、安全性を見極めること。

・電柱やゴミ置き場を事前に確認しておく
電柱が車の出入りに支障ないか、ゴミ置き場が該当物件の壁際にないかなどを確認すること。

・都市計画道路の規制を事前に調べておく
都市計画が実施されると、敷地面積が狭まるなどの問題もでてくることも意識しておきましょう。

・軟弱地盤を避ける
川や海の周辺といった地盤がやわらかい場所では、地盤の表層を固めるなどの改良工事が必要になることも意識しておきましょう。

・土地の高低差を確認する
高低差があると、盛土をして地盤を平らにする必要があり、その分の工事費用もかかります。

一口に家づくりと言っても、実は多くの専門家がかかわっています。ところが、いくら理想の家を建てようと熱心な購入者であっても、何人もの専門家たちから意見を聞くことは、時間や労力的に難しいでしょう。
そんなとき、情報アドバイザーとして頼れる住宅建築コーディネーターを活用すると、また一歩、無理の無い家づくりに近づくことができます。

●住宅建築コーディネーターとは？
家づくりにかかわる複数の専門家と購入者の橋渡し役を担うのが、住宅建築コーディネーターです。住宅を購入する際は、一般的にハウスメーカーなどを介しますが、仲介業者が各専門家の領域にまで踏み込むケースはごく稀、といわれています。
また、住宅購入には各工程が存在し、かつてはその段階ごとに購入者と専門家との間でトラブルが絶えない時代もありました。

そうした背景のなか誕生したのが、住宅建築コーディネーターという公的資格です。
現在は全国に約1,800人もの有資格者がいると言われています。ハウスメーカーや不動産会社などに所属し、中立な立場で、購入者からの住まいの相談に対応する役割を担っています。

●住宅建築コーディネーターの主な役割

・資金計画のプロを紹介できる
ライフプランニングからの資金計画づくりを専門分野とする「FP（ファイナンシャルプランナー）」の紹介が可能。経験豊富なFPであれば、住宅ローンのサポートまで対応してもらえる。

・金融機関や保険会社との橋渡し役を担う
予算や資金に合わせて住宅ローンが組めるよう、必要に応じて「金融機関」の手配も行う。団体信用生命保険や火災保険といった「保険会社選び」のサポートも受け持つ。

・内外装の変更や補修に対応できる建築会社の紹介
建築士や施工管理技士などを抱える「建築会社」に連絡をして現場調整を行う。委託された建築会社は、間取り・デザインの変更から水回りなどに見る不具合の補修まで、購入者の要望に応じた追加工事を実施。

・不動産法律のスペシャリストを手配して要所に備える
登記・所有権の移転・抵当権といった不動産法律が専門の「土地家屋調査士」や「司法書士」なども手配する。素人では把握しにくい登記関連は、家づくりの終盤における要。