住宅ローン控除の仕組みとは 受けられる条件と控除額のポイント3つを解説

住宅ローン控除は誰でも受けられる制度ではなく、借入者のプロフィールや、物件によって異なります。

主な条件は以下の通りです。

・自身が入居する住宅である
・合計所得金額が2,000万円以下であること
・住宅ローンの借入期間が10年以上であること
・住宅の床面積が原則50㎡以上で、床面積の半分が自己の居住用であること
・引き渡しから6か月以内に居住を開始すること
・現行の耐震基準など一定の適合基準を満たしていること

住宅ローン控除は、投資用不動産や貸し家用の物件には適用されません。
2024年以降は、省エネ基準などを満たさない一般的な「その他の住宅」には、新規での住宅ローン控除が適用されないようになっています。

また、床面積が50㎡以上という点にも注意しましょう。
図面などに記載されている面積は「壁芯面積」といい、図面上で壁の中心を通る線で囲まれた面積です。

一方、登記の床面積は「内法面積」といい、壁の面積は含まれません。
つまり、実際に使える床面積ということです。
そのため、図面に記載されている面積よりも、登記の床面積の方が小さくなるのです。
ですので、図面に記載されている床面積が50㎡ギリギリの不動産を購入するときは、登記の床面積（内法面積）が50㎡を切っていないか認識しておくとよいでしょう。

また、新築住宅の床面積要件を合計所得金額1,000 万円以下の場合に限り、40 ㎡以上に緩和する措置がされています。

上記のほかにもいろいろと細かい条件などがありますので、詳しくは国税庁ホームページで確認ください。

住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高に一定の割合をかけて、その額が所得税から控除される仕組みです。
2025年以降の制度を踏まえると、控除率はたとえば「年末残高×0.7％」といった形で、最大13年間にわたって控除が受けられる仕組みになっています。

・住宅ローン控除に関しては、以下の点を押さえておくと、実際の還付額がより正確にイメージできます。
・住宅の種類ごとに借入限度額と控除額が異なること

所得税だけでなく、所得税から控除しきれない分は住民税からも一部控除される可能性があること

●住宅の種類ごとの控除額と借入限度額

令和時代の制度では、住宅の性能・省エネレベルによって、借入限度額や年間の控除上限が大きく異なります。
2025年時点では、次のような区分が代表的です。

・認定長期優良住宅・認定低炭素住宅
・ZEH水準省エネ住宅
・省エネ基準適合住宅
・それ以外の住宅（2023年以前に建築確認を受けたものなど）

たとえば、

・認定長期優良住宅・認定低炭素住宅では、借入限度額が4,500万円、年間最大控除額が31.5万円などで、子育て世帯や若者夫婦世帯にはより高い上限が適用されるケースがあります。
・ZEH水準省エネ住宅や省エネ基準適合住宅では、借入限度額や控除上限がやや低めですが、それでも比較的高い控除を受けられます。

一方、2024年以降は省エネ基準などを満たさない一般的な住宅には、新規では住宅ローン控除が適用されない傾向にあります。

●控除限度額を超えない場合

住宅ローン控除では、

・「年末ローン残高×控除率」
・かつ「所得税＋住民税」の支払い合計

のうち、小さいほうの額までしか控除できない仕組みになっています。

つまり、たとえば年間控除上限が31.5万円であっても、所得税・住民税を合わせて20万円しか支払っていない場合は、実際の控除額は20万円までにとどまります。
控除率や借入額だけでなく、自分の所得や納税額も合わせて確認しておくことが重要です。

住宅ローン控除を受けるには、条件を満たしているだけでは不十分で、確定申告や年末調整という手続きが必要になります。

給与所得者であっても、住宅ローン控除を初めて受ける年度（入居した年の翌年）には、確定申告書と必要書類を税務署に提出する必要があります。

確定申告の時期が迫ったら、確定申告書を作成して、最寄りの税務署に提出しましょう。
確定申告時に必要な書類は、概ね次のようなものが挙げられます。

・住宅借入金等特別控除額の計算明細書
・住宅取得資金に関わる住宅ローンの年末残高等証明書
・住民票の写し
・売買契約書や請負契約書など、住宅取得の事実を確認できる書類

上記のうち、年末残高等証明書は、銀行や住宅金融支援機構などから年に1回郵送される重要な書類です。
紛失しないよう、保管しておきましょう。

また、実際の確定申告は、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」で入力・作成すると、間違いが少なくすみます。

給与所得者の場合、初年度のみ確定申告をすれば、その後の年は、勤務先に必要な書類を提出するだけで、年末調整を通じて控除が受けられることが多いです。

また、自分で確定申告を続ける場合でも、2年目以降は、

・住宅借入金等特別控除額の計算明細書
・住宅取得資金に関わる住宅ローンの年末残高等証明書

を添付する形で、手続きを進めることが多いです。

＜住宅ローン控除の「省エネ性能」に関するポイント＞

近年の制度では、省エネ性能の高い住宅ほど、住宅ローン控除の優遇が大きくなる傾向にあります。

● 表面的な違いと背景

・認定長期優良住宅・認定低炭素住宅
長期間にわたって住み続けられる耐久性や、二酸化炭素の排出量を抑える設備を備えた住宅です。
これらは、高い省エネ性能とともに、耐震性や劣化対策なども求める仕様として重視されています。

・ZEH水準省エネ住宅
ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）水準の住宅は、断熱等級や一次エネルギー消費量が非常に高いレベルに設定されており、光熱費を大幅に削減できる仕様です。

・省エネ基準適合住宅
国が定める省エネ基準（断熱等級・一次エネルギー消費量ともに等級4以上）を満たした住宅です。
2025年以降は、新築住宅は原則この省エネ基準に適合していないと建てられなくなるなど、制度上でも最重要な基準になっています。

● 住宅ローン控除における優遇

2025年以降の制度では、上記の省エネ性能が高い住宅ほど、住宅ローン控除の借入限度額や年間控除額が大きく設定されていることが特徴です。
逆に、省エネ基準を満たしていない「その他の住宅」については、新規の住宅ローン控除が適用されない方向に制度が調整されています。

したがって、

・コスト的な還付額（税金の削減）
・日々の光熱費の削減

の両方を考えると、性能の高い省エネ住宅を選ぶことは、住宅ローン控除の活用という点でも大きなメリットになります。