新築物件の資金計画を立てる3つのポイント

新築物件の資金計画を立てる1つ目のポイントは、新築物件取得時に発生する以下の初期費用を把握することです。

・仲介手数料
・登記費用
・住宅ローン関係費用

上記のように、土地代や建築費以外の費用が100万円単位で発生します。

●仲介手数料

仲介手数料率は物件価格によっても異なりますが、税抜き400万円以上の物件は

「（税抜き物件価格×3％+6万円）×消費税」という計算になります。

つまり、3,000万円（土地は非課税）の土地を仲介してもらったら、

「（3,000万円×3％+6万円）×消費税1.08」となり、約103万円が仲介手数料の上限になります。

●登記費用

また、その土地と建物を登記するためには登記費用がかかります。登記費用の内訳は以下の通りです。

・登録免許税
・司法書士報酬料

まずは、その土地と建物が自分の所有であるという、所有権保存登記が必要です。
また、住宅ローンを借りる場合は、抵当権（担保）設定登記が必要になり、その登記には登録免許税（課税標準額×税率）という税金がかかってきます。それぞれの税率に関しては国税庁ホームページで確認ください。
登記するときには、基本的に司法書士に登記を依頼します。その司法書士に支払う5万円前後の報酬も初期費用になります。

●住宅ローン関係費用

住宅ローンを組んで物件を購入するときには、住宅ローンに関係する以下の費用がかかります。

・手数料
・保証料

上記2つの費用は、金融機関によって大きく異なります。手数料は数万円の金融機関もあれば、数十万円ほどかかる金融機関もあります。
また、借入金額の2％程度の保証料を設定している金融機関もあれば、保証料が0円の金融機関もあります。
新築物件を取得するときには、上記の初期費用を把握したうえで資金計画を立てましょう。

新築物件の資金計画を立てる2つ目のポイントは、金額を支払うタイミングを把握しておくことです。一般的に以下のタームで支払いが分かれます。

・着工時：物件価格の2割（※着工前の契約時に物件価格の１割程度が必要になることもあります。）
・上棟時：物件価格の3割
・竣工時：物件価格の5割

着工時とは、その住宅の工事が始まったときです。また、上棟時とは建物の外観が完成したときで、竣工時とは建物が完成したときです。このときの注意点は、住宅ローンは竣工時にしか融資実行されないという点です。

住宅ローンは竣工物件を担保にする前提で融資をします。そのため、まだ住宅が出来ていない状態である「着工時」と「上棟時」には、住宅ローン融資が実行できないのです。つまり、着工時と上棟時に支払う金額は、住宅ローン以外で捻出する必要があるということです。

手持ち資金からの捻出が難しければ、竣工までの間に「つなぎ融資」を受けます。つなぎ融資は竣工までの短期間になりますが金利が高めに設定されています。そのため、つなぎ融資を利用する場合には、資金計画に金利分を含めた「支出」を盛り込んでおく必要があります。

新築物件の資金計画を立てる3つ目のポイントは、以下のようなライフサイクルコストを考えることです。ライフサイクルコストとは、その物件を取得して生涯に渡って発生する費用のことです。

・修繕費用
・メンテナンス費用
・光熱費

まずは、新築物件を取得してかかる修繕費用やメンテナンス費用を把握することです。この費用は、不動産会社にヒアリングして、過去事例からどの程度の費用がかかるかを把握しておきましょう。
一般的には10年スパンで屋根の修理、家電製品、水まわりのメンテナンスなどで100万円単位の金額が必要になる可能性もあるので、その費用を加味したうえで資金計画を立てるべきです。

また、その家の断熱性や、冷暖房効率を考えましょう。断熱性が高く、冷暖房効率が良い家であれば光熱費を抑えることができます。設備へどのくらいの資金を使うべきかは、この光熱費を加味して計画することが重要です。